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年度吐血盘点:广州楼盘涨跌幅出炉!有小区跌回12年前……


2023年要过去了。

如果用一个字来概括今年的楼市,相信很多人都会异口同声说出一个“跌”字。

那么,具体各个板块、楼盘的情况如何?

今年最后一天,我们来复盘一下。

我把广州11个新政区的一共600+个小区近一年的涨幅情况一一整理了出来了。

它们主要是广州楼龄小于20年或者楼龄大于20年,但依旧备受关注的小区,相信大部分买房人、卖房人关注的小区都在其中。

注明:

1.数据统计自链家,数据仅供参考;

2.2022年成交价位当年一整年所有成交房源成交均价,2023年成交均价的统计周期截至2023年12月23日;

3.数据为手动录入统计,可能存在微小偏差,请见谅。



数据来说话,从抽查样本数据结果来看,全市确实是普跌的状态。



南沙最惨,抽样的49个小区,有47个成交价出现下得,比重高达96%;

一个不可否认的事实,下跌行情中,郊区房价确实更容易跌,这次降价比重排名top3的区域都是郊区。

天河算是抗跌性最好的区域了,不过降价楼盘的占比依旧高达近70%!

注意了,这次的样板选择的是楼龄20年内或比较热门的小区,一些老破小,品质一般的楼盘并没有纳入样板。

实际上来看,广州各区降价比例可能会比上述的数据更大。



那么,当下广州到底跌到了什么程度?

我统计了600+个样板小区的情况,最集中的跌幅在5%-10%的区间。

其实,这个跌幅远远没有很多人想象的那么惨。

整体跌幅,其实并不是很高。2022年如能卖5万的单位,今年平均依然能卖到4.5万。



很多人感觉房价在大跌,是因为个别楼盘大降价让市场的负面情绪被放大。

可以看到,依然有小部分的小区的房源跌幅超过20%,甚至25%。

这一小部分大降价房源,让市场出现房价“大跳水”的假象。

不过,从整体跌幅角度来说,市场还不至于太悲观。

当然,目前也传出一个重要的信号,买房人买房门槛肯定是比去年降了,而卖房人想把房子卖出去,大概率是要降价的。

具体来看,中心区以及近郊二手房价相当于回到了2020年末,即上一波行情到来之前的价格。

最明显的就是黄埔,几大网红盘无一不是回到了当年的成交水平:

保利爱特城今年以来的成交均价2.3万/㎡;

越秀岭南雅筑今年以来的成交均价2.67万/㎡;

保利学府里今年以来的成交均价4.87万/㎡;

万科东荟城今年以来的成交均价3.4……


远郊则更严重一些,这两年来,不少楼盘成交价跌到县城水平。

我把增城、从化低于20年楼龄的小区作为观察样板。

增城统计的109个小区中,仅品秀星图成交均价勉强能保持在2万,其余全部成交价都是1万+,甚至不到万。

从化的门槛更低,成交价不到1万的小区占比79%,甚至有些成交价仅六七千的水平。



这个二手成交价格,大概相当于2011年从化的房价水平。



从化2011年房价水平

而相比市区和近郊,远郊不少二手小区房价堪称回到了五年前甚至更久。

比如,增城的敏捷绿湖首府三期现如今二手成交均价仅0.92万/㎡,而在2017年其新房在售1.6万/㎡。



从化的巴厘天地,当时新房精装均价1.5万/㎡,现在成交价0.78万/㎡,说是腰斩也不为过。



另外,我还发现了一些显著的特征,也和大家分享一下。

1.上一波行情中涨得快的,往往跌得也快;而一直默默无闻、本就没的板块,反而影响不大。

比如番禺的桥南板块,上一波行情涨幅没有它的份,但这波下跌周期中,却也没随大流,房价整体变动不大。



白云的金沙洲,房价十年如一日,如今二手房价也没有明显受当下市场影响。



2.超大社区或者楼盘密集区域,在这波下跌大潮中,或成最大受害者。

祈福新村几个楼龄20年内的小区,跌幅却不低,不少组团达到10%以上,在整个番禺排行靠前;



番禺雅居乐几大组团,今年也降价不少。



在荔湾,广钢新城整体房价跌得挺凶,原来能卖6万+的小区,现在只能卖5万+,能卖5万+的现在只能卖4万。



3.新房市场的内卷,对二手房的成交价有不小影响。

我们都知道,现在荔湾坑口,现在多个新盘正互殴,门槛降到了300万。

附近二手房保利西悦湾,今年房价降幅达到18%。

翻看近期成交价,3房户型已从一两年前4.7万,降至现在3.7万。





番禺广场-番禺客运站片区,今年新房不再稀缺,周边不少二手房价也出现明显的回调了。





楼市这么惨,那广州还有能涨的地方吗?

当然有。

目前来看,珠江新城是整个广州最坚挺的板块,不少楼龄20年内的小区,仍能保持正增长。



如珠城东,情报哥选择的样本当中,起码有一半房价还是上涨的。

比如嘉裕公馆,10月底成交了一套约151㎡三房户型,单价去到22万/㎡,而在一年前,同样户型成交价仅19万/㎡。



嘉裕公馆近期成交价



嘉裕公馆一年前成交价

珠城东,同样表现突出,几个楼龄还行的小区,不少均表现出正增长;即便有些有跌幅,但也并不大。

凯旋新世界广粤尊府,今年成交价可以说迈上了一个台阶。

一套五房户型,成交价近31万/㎡,三房户型也去到26万/㎡,刷新蓝色软件成交纪录。



海珠区房价表现稳定甚至仍能保持正增长的地方,是位于岛东西两侧

西面,即工业大道板块,是海珠发展最成熟的区域;而东边,即琶洲及周边,代表海珠的未来。

两个地方的个别二手楼盘,今年以来房价有微涨。



番禺万博-汉溪长隆板块,房价有所分化。不少二手盘都出现了明显回调,但也有靠近万博CBD的一些小区,仍能保持房价的正增长。



白云靠近市中心一带的区域,房价相对稳定。

像梅花园、永泰、京溪离天河不远,有小区今年房价仍有微涨。





需要注意的是,作为中心城区,且房价不菲,越秀保值增值属性在整个中心区中趋弱,不少20年内楼龄的小区一年跌幅超10%,这点值得警惕。

不过,顶级学区房的价值依旧在,相对抗跌。

如东风广场整体成交价仍能维持在10万左右;富力东堤湾的成交价格和一年前相比,也没有明显的变化。





花都楼市行情也相对独立,是广州房住不炒的典范。

不过这次,却也面临房价的整体下调。

这可能与花都存量房市场大有关系。二手房选择多,供应不小,现在买房人观望情绪重,二手房去化也变难,成交价也应声下调。

当下的南沙二手市场,的确是难,几乎所有二手盘,成交价都回调,可见卖房的难度。有置业南沙的买房人,一定要考虑好未来的置换成本……

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