2023年要过去了。
如果用一个字来概括今年的楼市，相信很多人都会异口同声说出一个“跌”字。
那么，具体各个板块、楼盘的情况如何？
今年最后一天，我们来复盘一下。
我把广州11个新政区的一共600+个小区近一年的涨幅情况一一整理了出来了。
它们主要是广州楼龄小于20年或者楼龄大于20年，但依旧备受关注的小区，相信大部分买房人、卖房人关注的小区都在其中。
注明：
1.数据统计自链家，数据仅供参考；
2.2022年成交价位当年一整年所有成交房源成交均价，2023年成交均价的统计周期截至2023年12月23日；
3.数据为手动录入统计，可能存在微小偏差，请见谅。
数据来说话，从抽查样本数据结果来看，全市确实是普跌的状态。
南沙最惨，抽样的49个小区，有47个成交价出现下得，比重高达96%；
一个不可否认的事实，下跌行情中，郊区房价确实更容易跌，这次降价比重排名top3的区域都是郊区。
天河算是抗跌性最好的区域了，不过降价楼盘的占比依旧高达近70%！
注意了，这次的样板选择的是楼龄20年内或比较热门的小区，一些老破小，品质一般的楼盘并没有纳入样板。
实际上来看，广州各区降价比例可能会比上述的数据更大。
那么，当下广州到底跌到了什么程度？
我统计了600+个样板小区的情况，最集中的跌幅在5%-10%的区间。
其实，这个跌幅远远没有很多人想象的那么惨。
整体跌幅，其实并不是很高。2022年如能卖5万的单位，今年平均依然能卖到4.5万。
很多人感觉房价在大跌，是因为个别楼盘大降价让市场的负面情绪被放大。
可以看到，依然有小部分的小区的房源跌幅超过20%，甚至25%。
这一小部分大降价房源，让市场出现房价“大跳水”的假象。
不过，从整体跌幅角度来说，市场还不至于太悲观。
当然，目前也传出一个重要的信号，买房人买房门槛肯定是比去年降了，而卖房人想把房子卖出去，大概率是要降价的。
具体来看，中心区以及近郊二手房价相当于回到了2020年末，即上一波行情到来之前的价格。
最明显的就是黄埔，几大网红盘无一不是回到了当年的成交水平：
保利爱特城今年以来的成交均价2.3万/㎡；
越秀岭南雅筑今年以来的成交均价2.67万/㎡；
保利学府里今年以来的成交均价4.87万/㎡；
万科东荟城今年以来的成交均价3.4……
远郊则更严重一些，这两年来，不少楼盘成交价跌到县城水平。
我把增城、从化低于20年楼龄的小区作为观察样板。
增城统计的109个小区中，仅品秀星图成交均价勉强能保持在2万，其余全部成交价都是1万+，甚至不到万。
从化的门槛更低，成交价不到1万的小区占比79%，甚至有些成交价仅六七千的水平。
这个二手成交价格，大概相当于2011年从化的房价水平。
从化2011年房价水平
而相比市区和近郊，远郊不少二手小区房价堪称回到了五年前甚至更久。
比如，增城的敏捷绿湖首府三期现如今二手成交均价仅0.92万/㎡，而在2017年其新房在售1.6万/㎡。
从化的巴厘天地，当时新房精装均价1.5万/㎡，现在成交价0.78万/㎡，说是腰斩也不为过。
另外，我还发现了一些显著的特征，也和大家分享一下。
1.上一波行情中涨得快的，往往跌得也快；而一直默默无闻、本就没的板块，反而影响不大。
比如番禺的桥南板块，上一波行情涨幅没有它的份，但这波下跌周期中，却也没随大流，房价整体变动不大。
白云的金沙洲，房价十年如一日，如今二手房价也没有明显受当下市场影响。
2.超大社区或者楼盘密集区域，在这波下跌大潮中，或成最大受害者。
祈福新村几个楼龄20年内的小区，跌幅却不低，不少组团达到10%以上，在整个番禺排行靠前；
番禺雅居乐几大组团，今年也降价不少。
在荔湾，广钢新城整体房价跌得挺凶，原来能卖6万+的小区，现在只能卖5万+，能卖5万+的现在只能卖4万。
3.新房市场的内卷，对二手房的成交价有不小影响。
我们都知道，现在荔湾坑口，现在多个新盘正互殴，门槛降到了300万。
附近二手房保利西悦湾，今年房价降幅达到18%。
翻看近期成交价，3房户型已从一两年前4.7万，降至现在3.7万。
番禺广场-番禺客运站片区，今年新房不再稀缺，周边不少二手房价也出现明显的回调了。
楼市这么惨，那广州还有能涨的地方吗？
当然有。
目前来看，珠江新城是整个广州最坚挺的板块，不少楼龄20年内的小区，仍能保持正增长。
如珠城东，情报哥选择的样本当中，起码有一半房价还是上涨的。
比如嘉裕公馆，10月底成交了一套约151㎡三房户型，单价去到22万/㎡，而在一年前，同样户型成交价仅19万/㎡。
嘉裕公馆近期成交价
嘉裕公馆一年前成交价
珠城东，同样表现突出，几个楼龄还行的小区，不少均表现出正增长；即便有些有跌幅，但也并不大。
凯旋新世界广粤尊府，今年成交价可以说迈上了一个台阶。
一套五房户型，成交价近31万/㎡，三房户型也去到26万/㎡，刷新蓝色软件成交纪录。
海珠区房价表现稳定甚至仍能保持正增长的地方，是位于岛东西两侧。
西面，即工业大道板块，是海珠发展最成熟的区域；而东边，即琶洲及周边，代表海珠的未来。
两个地方的个别二手楼盘，今年以来房价有微涨。
番禺万博-汉溪长隆板块，房价有所分化。不少二手盘都出现了明显回调，但也有靠近万博CBD的一些小区，仍能保持房价的正增长。
白云靠近市中心一带的区域，房价相对稳定。
像梅花园、永泰、京溪离天河不远，有小区今年房价仍有微涨。
需要注意的是，作为中心城区，且房价不菲，越秀保值增值属性在整个中心区中趋弱，不少20年内楼龄的小区一年跌幅超10%，这点值得警惕。
不过，顶级学区房的价值依旧在，相对抗跌。
如东风广场整体成交价仍能维持在10万左右；富力东堤湾的成交价格和一年前相比，也没有明显的变化。
花都楼市行情也相对独立，是广州房住不炒的典范。
不过这次，却也面临房价的整体下调。
这可能与花都存量房市场大有关系。二手房选择多，供应不小，现在买房人观望情绪重，二手房去化也变难，成交价也应声下调。
当下的南沙二手市场，的确是难，几乎所有二手盘，成交价都回调，可见卖房的难度。有置业南沙的买房人，一定要考虑好未来的置换成本……
